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R. Wölfler:
"Das Baurecht in der Praxis rechtlich - ökonomisch - steuerlich";
Betreuer/in(nen): K. Hiltgartner; Continuing Education Center, 2010.

Aufgrund der von Statistik Austria für Wien prognostizierten demographischen Ent-wicklung, bis 2050 wird mit einem Anwachsen der Einwohnerzahl auf über 2 Millionen gerechnet, sowie den sozialen Trends im Wohnen, beispielsweise steigende Zahl der Single-, Alleinerzieher- und Patchwork-Haushalte, liegt der aktuelle Bedarf an neu zu schaffenden Wohnungen je nach Szenario zwischen 7.900 und 9.300 pro Jahr, um die steigende Nachfrage in Wien befriedigen zu können (SRZ 2007). Das Faktum der wachsenden Bevölkerung Wiens ist einerseits erfreulich, da es davon zeugt, dass Wien eine prosperierende Stadt ist. Andererseits ist auch zu beachten, dass damit nicht nur der Bedarf an Wohnraum für Gutver-diener ansteigt, sondern im viel größeren Maße auch neuer Wohnraum für Menschen mit mittlerem- bis kleinem Einkommen bereitzustellen ist. Zwar liegt der Anteil des geförderten Wohnbaus am gesamten Wohnungsneubau in Wien derzeit zwischen 85 und 90 %, dennoch ist ein signifikanter Anstieg in der monatlichen Belastung fürs Wohnen in neu errichteten Wohnungen als Trend unübersehbar.

Damit sich die Menschen die neuen Wohnungen trotzdem leisten können, wird im stetig steigenden Ausmaß die Wohnbeihilfe als direkte Subjektförderung von den Mietern in Anspruch genommen. Das hat allerdings zur Folge, dass die Mittel, die für die Objektförderung zur Verfügung stehen, also für die unmittelbare Förderung der Errichtung neuer Wohnbauten, im gleichen Maße eingeschränkt werden müssen. Dazu kommt, dass nach Experteneinschätzung beim nächsten Finanzaus-gleich aufgrund des geringeren Steueraufkommens die Wohnbauförderungsmittel für Wien insgesamt erheblich gekürzt werden. Beides zusammen genommen führt zu einer Drosselung der Neubauleistung im geförderten Bereich, was in der Folge einen dynamischen Anstieg der Kosten fürs Wohnen bewirken wird. Eine vergleich-bare Situation gab es bereits Ende der 1980er/Anfang der 1990er Jahre.

Eines der kostenbildenden Elemente im Wohnungsneubau sind die Kosten für das Bauland, auf dem die Gebäude errichtet werden. Grund und Boden ist nicht nur dadurch charakterisiert, das er nur begrenzt vorhanden und nicht vermehrbar ist, sondern auch durch den Umstand, dass er in wirtschaftlich unsicheren Zeiten von den Eigentümern entweder überhaupt nicht oder nur zu höheren Preisen - ge-wissermaßen wird ein Risikoaufschlag eingepreist - abgegeben wird, sofern die Eigentümer informiert und frei in ihrer Entscheidung sind. Die Folge ist ganz generell, nicht zuletzt als Effekt der Bewertungsmethode Vergleichswertverfahren, dass sich das Preisniveau für Grundstücke, die bereits Bauland sind oder die zu Bauland entwickelt werden können, tendenziell nach oben bewegt.

Zwar gibt es im Bereich des geförderten Wohnbaus in Wien de facto einen Höchst-wert von 218,- Euro Nettogrundkostenbelastung je m² Nettonutzfläche im Ankauf für Bauträger, dieser kann in der Praxis jedoch kaum noch eingehalten werden. Der Sinn dieser Kostendeckelung liegt darin, den steigenden Grundstückpreisen und damit der Spekulation entgegenzuwirken, allerdings können sich die Bauträger aber nicht den Entwicklungen des Markts entziehen. Sie müssen, um direkt an Grund-stücke gelangen zu können, die von den Anbietern geforderten Preise akzeptieren und in der Folge versuchen, über eine höhere Widmungsdichte die Belastung je m² Wohnnutzfläche zu reduzieren bzw. die höheren Preise eben an die Wohnungs-nutzer weitergeben. Derzeit beträgt der durchschnittliche Anteil der Grundstücks-kosten inklusive Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten bereits bis zu 17 % der Gesamtkosten. Zum Vergleich, Ende der 1990er Jahre lag dieser Wert noch bei rund 10 % (GBV 2009).

Ein wirksames Instrument, mit dem die Bauträger Bauland mobilisieren können und das gleichzeitig den Grundstückseigentümern die Sicherheit des Eigentums an Grund und Boden belässt, ist das Baurecht. Seine Bedeutung im geförderten Wiener Wohnbau ist bislang allerdings gering, genaue Zahlen dazu sind leider nicht verfügbar. Das Superädifikat war bis in die jüngere Vergangenheit eine attraktive Alternative zum Baurecht, da es deutlich billiger in der Erschaffung ist. Nicht zuletzt aufgrund der Bestimmungen zu Basel II ist seine Bedeutung in der Praxis erheblich gesunken und im geförderten Wohnbau ist das Superädifikat aufgrund der Be-stimmungen zur Wohnbauförderung gänzlich ausgeschlossen.

Ziel dieser Arbeit ist es, das Wesen des Baurechts in seinen rechtlichen öko-nomischen und steuerlichen Facetten darzustellen. Daran anknüpfend soll anhand von eigenen Modellrechnungen des Autors das Baurecht mit dem Kauf von Grund-stücken verglichen und die langfristigen Effekte des Baurechts dargestellt werden.

Die Arbeitshypothese lautet: Die Einräumung eines Baurechts ist für Grundstücks-eigentümer unter den aktuellen Marktbedingungen in Wien eine attraktive Alter-native zum Verkauf.

Die Arbeit ist in fünf übergeordnete Bereiche aufgeteilt, die da lauten: die gesetz-lichen Inhalte des Baurechts, der Baurechtsvertrag, die ökonomische Basis des Baurechts, die steuerlichen Aspekte des Baurechts sowie der Vergleich von Grund-stückskauf und Baurecht.

Baurecht